​

5403 SAYILI TOPRAK KORUMA VE ARAZİ KULLANIMI KANUNU KAPSAMINDA TARIM ARAZİLERİNİN SATIŞ VE MİRAS YOLU İLE DEVRİ KONUSUNDA SIKÇA SORULAN SORULAR

1) Ekonomik bütünlük nedir?

CEVAP: Malikin aynı ilçe sınırları içerindeki tarım arazilerinin aralarındaki Yönetmelikte belirlenen 3 km içerisinde yer alan mesafe ile sulu ve kuru tarım arazilerinde 10 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar ve örtü altı tarım arazilerinde 1 dekar ve üzerinde ise bu araziler ekonomik bütünlük oluşturduğu kabul edilir. Mülkiyeti aynı kişiye ait, sınırdaş olan tarımsal arazilerde de bu büyüklükler dikkate alınır.

2) Asgari tarımsal arazi büyüklüğü nedir?

CEVAP: Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 20 dekar, dikili tarım arazilerinde 5 dekar ve örtü altı tarım arazilerinde 3 dekardır.

3) Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü nedir?

CEVAP: Yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü; örtü altı tarım arazilerinde 3 dekar, dikili tarım arazilerinde 10 dekar, sulu ve kuru tarım arazilerinde ise il ve ilçelerin bölge farklılıkları göz önünde bulundurularak 5403 sayılı Kanuna ekli (1) sayılı listede belirtilmiştir.

4) 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8/İ maddesinin ikinci fıkrasında yer alan "Tarımsal arazilerin satılması halinde sınırdaş tarımsal arazi malikleri de önalım hakkına sahiptir…" maddesi 04 Kasım 2020 tarih ve 31294 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlükten kaldırılmıştır. Bu tarihten önce açılmış ve devam eden (derdest) davaların durumları nasıl olacaktır?

CEVAP: Anayasanın 2. maddesinde yer alan "Hukuk devleti ilkesinin vazgeçilmez unsurlarından birisi, hukuk devletinde güven ve istikrarın korunabilmesi için kural olarak kanunlar yürürlüğe girdikleri tarihten sonraki olaylara uygulanırlar." hükmüne göre kanunda geriye dönük davalarla ilgili bir düzenleme yapılmamış ve devam eden yargı süreçleri mahkemelerin takdirine bırakılmıştır.

5) Belirlenen büyüklüklerin altında olan tarım arazileri 15 Mayıs 2014' te çıkarılan Kanun nedeniyle hisselendirme ve ifraz işlemlerine kısıtlama gelmiştir. Bu nedenle hisselendirme ve ifraz işlemleri hangi şartlara göre yapılabiliyor?

CEVAP: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun 8 maddesinin üçüncü fıkrasında, "Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez…" ve 8/A maddesi "Tarımsal araziler bu Kanuna ekli (1) sayılı listede belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez, bölünemez…" hükmü bulunmaktadır. Bu nedenle, belirlenen büyüklüklerin altında ifraz ve hisselendirme yapılamamaktadır.   

Örneğin; Kırşehir Merkez ilçesi tarım arazilerinde yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin katları şeklinde olması durumunda (Sulu:85, Kuru:160, Dikili:10,Örtü altı:3 dekar) ifraz edilerek bölünebilir.

6) 15 Mayıs 2014 tarihinden sonra vefat eden murisin üzerinde bulunan tarımsal nitelikli taşınmazların mirasçılarına intikal işlemleri nasıl yapılır?

CEVAP: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Kullanımı Kanunun yürürlük tarihinden sonra vefat eden murisin üzerindeki terekede bulunan tarımsal araziler, Kanun'un 8/B maddesinin birinci ve ikinci fıkrasına göre "Mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanması hâlinde, mülkiyeti devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır." Muristen kalan tarımsal araziler Kanun'un 8/C maddesi hükümleri doğrultusunda intikal işlemleri yapılır.

7) 15 Mayıs 2014 tarihinden önce vefat eden murisin üzerinde bulunan tarımsal nitelikli taşınmazların, mirasçılarına intikal işlemleri nasıl yapılır?

CEVAP: 5403 sayılı Kanun'un geçici 5. maddesinin birinci fıkrasında; "Bu maddenin yayımı tarihinde mirasçılar arasında henüz paylaşımı yapılmamış tarımsal arazilerin devir işlemleri, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümlerine göre tamamlanır." hükmü, ikinci fıkrasında geçen, "Bu maddenin yayımı tarihinden önce tarımsal arazilerin paylaşımına ilişkin olarak açılmış ve hâlen devam etmekte olan davalarda, bu maddeyi ihdas eden Kanundan önceki kanun hükümleri uygulanır."  hükmüne göre işlemler yapılır.

8) Tarımsal arazilerin devir işlemlerinde mirasçılar hangi durumlarda harç muafiyetlerinden yararlanabilir?

CEVAP: 5403 sayılı Kanunu'nun 8/I maddesinin üçüncü fıkrasında "Tarımsal arazilerin mülkiyetinin devri konusunda mirasın açılmasından itibaren (vefat tarihinden itibaren) bir yıl içinde anlaşmaları durumunda mirasçılar, bu taşınmazların devri ile ilgili yapılacak işlemlere ilişkin harçlardan ve bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden muaftır."

9) Paylı mülkiyette, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payının tamamen devri halinde, paydaşlar harç muafiyetinden yararlanabilir mi?

CEVAP: 5403 sayılı Kanunun 8/I maddesinin dördüncü fıkrasında "Tarım arazilerinde asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki payların paydaşlara aynen devri halinde paydaşlar, bu taşınmazların devri ile ilgili yapılacak işlemlere ilişkin harçlardan, bu işlemlerle ilgili düzenlenecek kâğıtlara ilişkin damga vergisinden ve tapu döner sermaye ücretlerinden muaftır."

Muafiyetten faydalanabilmesi için satışa konu arazinin paylı (müşterek) mülkiyet ve asgari tarımsal arazi büyüklüklerin altında olması gerekmektedir.

10) Ehil mirasçı nasıl olunur?

CEVAP: 5403 sayılı Kanun kapsamında çıkarılan yönetmelikte belirtilen kriterler doğrultusunda yetkili sulh hukuk mahkemesince ehil mirasçı belirlenir. Ehil mirasçı olmak isteyen kişi, yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açması gerekmektedir.

11) Ehil mirasçı olabilme kriterleri nelerdir?

CEVAP: Tarımsal Arazilerin Mülkiyetinin Devrine İlişkin Yönetmeliğin 10. maddesinde ehil mirasçıya ait kriterler belirlenmiştir.  

12) Bakanlığımıza soru konusu edilmeksizin tapu müdürlüklerince doğrudan karşılanacak işlemler nelerdir?

CEVAP: Tam ve paylı taşınmazların aynen devir taleplerinde; Bakanlığımız il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin tapu müdürlükleri tarafından doğrudan yapılabilir. Paylı mülkiyetli taşınmazlarda,  payın tamamının hislendirilerek diğer paydaşlara devir işlemleri Bakanlığımız il/ilçe tarım ve orman müdürlüklerine soru konusu edilmeksizin tapu müdürlükleri tarafından doğrudan yapılabilir.

13) Paylı mülkiyetli tarımsal arazilerin devir işlemlerinde, hissedarlardan biri, hissesinin bir kısmını diğer hissedarlara verebilir mi?

CEVAP: Paylı tarım arazilerinde,  kendisine kalan pay miktarının asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altına düşürülmemesi kaydıyla (sulu ve kuru tarım arazilerinde 20 dekardan küçük, dikili tarım arazilerinde 5 dekardan küçük ve örtü altı tarım arazilerinde 3 dekardan küçük) bir veya birden fazla paydaşa devrine izin verilir.

14) 15 Mayıs 2014 tarihinden önce vefat eden murisin mirasçıları, intikal işlemlerini nasıl yapmalıdır?

CEVAP: Kanunun, yayım tarihinden önce vefat eden kişilerin mirasçıları,  bu kanundan önceki kanun hükümlerine göre devir işlemlerini tamamlayabilir. 5403 sayılı Kanun'un hükümlerine tabi olmadığından eski hükümlere işlem tesis edebilirler.

15) Elbirliği mülkiyeti halindeki hissenin satışı nasıl yapılır?

CEVAP: Elbirliği mülkiyeti halindeki taşınmazlardaki pay, diğer paydaşlara pay temliki şeklinde satılabilir. Elbirliği grubu dışındakilere satışı yapılamaz.

16)  Mirasa konu ekonomik bütünlüğe sahip olmayan tarım arazilerinin devri nasıl yapılır?

CEVAP: 5403 Sayılı Kanun hükümlerine tabi mirasçılar, mirasın açılmasından (muris ölüm tarihi) itibaren mirasa konu tarım arazilerinden ekonomik bütünlüğe sahip olmayanları, mirasçılara veya üçüncü kişilere aynen (pay/paydaş sayısı artırılmadan) devrini gerçekleştirebilirler.

17) Mirasa konu ekonomik bütünlüğe sahip olan tarım arazilerinin devri nasıl yapılır?

CEVAP: 5403 Sayılı Kanun hükümlerine tabi mirasçılar, mirasın açılmasından itibaren, terekede bulunan ve ekonomik bütünlüğe sahip olan tarım arazilerinin tamamını mirasçılardan birine veya yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin katlarını sağlaması halinde birden fazla mirasçıya mülkiyet devirlerini aynı zamanda gerçekleştirebilirler.

18) 15 Mayıs 2014 tarihinden itibaren gerçekleşen ölümlerde, murisin ekonomik bütünlüğün üzerindeki payları, nasıl pay temliki yapılır?

CEVAP: Mirasa konu arazilerinin ekonomik bütünlüğün üzerinde olması halinde, mirasçıların ekonomik bütünlüğün üzerindeki miras paylarının tamamını aynı anda pay temliki yapması gerekmektedir.

19) Tarım arazilerinde ifraz işlemi nasıl yapılır?  

CEVAP: Tarım arazilerinde ifraz işlemi yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerine göre yapılır. Sahip olunan arazi miktarı yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerin altında ise ifraz işlemi yapılamaz.

20) Tarımsal arazi miktarı yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğünün üzerinde olduğunda hisselendirme nasıl yapılır?

CEVAP: Gerçek ve tüzel kişilerin sahip olduğu tarımsal arazi miktarının yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin üzerinde olması halinde, sahip olunan arazi miktarının yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altına düşmemesi şartı ile asgari tarımsal arazi büyüklükleri veya üzerinde hisselendirme yapılabilir.

21) Tarım arazilerinin dikili vasfına dönüştürülmesi talebi nasıl değerlendirilir?

CEVAP: Tarım arazilerinin dikili vasfına dönüştürülebilmesi için, Tarımsal Arazilerin Devrine Dair Yönetmelik ekinde bulunan tablodaki fidan veya köklerin, belirtilen cins ve sayıda bulunması gerekmektedir. Yeni dikimi yapılan alanlarda; bölge ekolojisine ve tekniğine uygun olarak dikimi yapılmış, doğal vejetasyon süresine devam eden fidan ve köklerin, raporu hazırlayan kişilerce tespiti yapıldıktan sonra arazinin "dikili tarım arazisi" olup olmadığına karar verilir.

22) Hazine arazileri ifraz edilebilir mi ve hisseli olarak satılabilir mi?

CEVAP: Hazine arazilerinin satışa konu olması durumunda, asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altına düşmeyecek şekilde ifrazına ve satılan hisse miktarına bakılmaksızın her türlü hisseli satışına izin verilir.

23) Mirasa konu olan tarım arazilerinin devir işlemleri, murisin ölümü tarihinden itibaren bir yıl içerisinde tamamlanmaması durumunda ne yapılır?

CEVAP: Mirasa konu olan tarım arazilerinin devir işlemleri, murisin ölümü tarihinden itibaren bir yıl içerisinde tamamlanması, tamamlanmaması durumunda, Kanunun 8/Ç maddesi hükümleri kapsamında Bakanlık tarafından mirasçılara Kanun hükümlerinin uygulanması için bildirim gönderilerek üç ay ek süre verilir. Bu süre sonunda da devir işlemlerinin tamamlanmaması durumunda, Bakanlık mirasa konu tarımsal arazilerin devri için Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde resen dava açabilir. Ayrıca, Kanun gereği verilen süreler içinde mirasçıların her biri yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde paylaşımla ilgili dava açabilir.

24) Miras ortaklığı giderilmesi davası hangi hallerde açılır?

CEVAP: Mirasçılar arasında kanun hükümleri doğrultusunda paylaşım yapılamadığı hallerde, hissedarlardan herhangi biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde (izale-i şuyu) ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.

25) Yabancı ülke vatandaşı ülkemizden en az ne kadar arazi edinebilir?

CEVAP: Yabancı gerçek kişilerin tarım arazisi edinim taleplerinde Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanuna ekli (1) sayılı listede il ve ilçeler bazında verilen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin alt sınır miktarı esas alınması gerekir. 3083 sayılı kanun uyarınca tarım reformu uygulama alanı ilan edilen yerler de ise Bakanlar Kurulu Kararı ile sulu, kuru, zeytinlik kayısı v.b. norm olarak belirlenen büyüklükler, alt sınır miktarı olarak esas alınması gerekir.

26) Yabancı ülke vatandaşı ülkemizden en fazla ne kadar arazi edinebilir?

CEVAP: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, kişi başına ülke genelinde 30 ha (300 da) alanı geçemez.